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专题报道  
农村宅基地不动产登记遇到的问题与策略探析

   一、农村宅基地不动产登记的必要性

  农村宅基地登记确权的相关问题与农民切身利益息息相关,是农村人民的根本利益之一。自21世纪以来,我国进行了一轮又一轮的土地改革,国务院、省、市、县政府在党的领导下不断推进农村宅基地不动产登记确权工作,是依法保护宅基地使用权人(农村广大人民)合法权益的重要措施,也是强化我国土地资源管理的重要手段,是规范农村集体土地宅基地登记与使用的重要过程,其有利于保证对我国耕地资源的有效利用,对维持农业生产秩序、社会和谐稳定都有重要意义。

  二、宅基地确权登记中的常见问题

  (一)一户多宅现象

  过去,党和国家对于农村宅基地未形成有效的法律体系约束宅基地的使用和管理,并且宅基地登记成本相对较低,很多农村地区在宅基登记过程中就出现了一户多宅的乱象。例如,新宅基地已建成但未及时搬迁、已搬迁入新的宅基地但旧的宅基地未拆除,或迁入新宅基地在旧宅基地拆除后,宅基地废置浪费土地资源等。

  (二)宅基地私有化

  私占宅基地问题是我国发展历史上的遗留问题,主要是由于在改革开放初期,党和国家的工作重心主要侧重城市的改革和建设,对农村土地问题疏于管理,而我国是一个传统意义上的农业大国,农民建房选址大多以农业生产便利为第一要素,即“耕地在哪里,宅基选哪里”。再加上当时土地管理制度相对不完善,村民的宅基地大多由村委会或村干部负责分配,并且宅基地不动产审批登记是近些年来才兴起的,因此我国农村地区很长一段时间存在“宅基地私有化”这一现象,根据便利条件或个人选择随意将耕地作为宅基地使用。虽然有些地区实行村组织盖章的方式来确认宅基地的物权,但从我国土地资源的相关立法来看,这么做是不符合法律规范的,可能会导致严重的耕地资源浪费现象。

  (三)空置或闲置房屋、宅基地

  随着经济建设的深入,农村和城市之间产生了明显的人口流动,大量的农村人口选择脱离农业生产到城市地区务工的生活方式,这导致农村常住人口明显减少,但农村集体的土地资源规模、宅基地数量相对固定。有调查显示,很多农村地区人均宅基地面积可达180?O,而城镇地区的人均住宅面积仅在30~40?O左右。这说明农村宅基地数量已明显超过实际需求,其中必然存在大量的空置或闲置房屋、宅基地。这种情况不符合我国土地资源管理理念,是对土地资源的严重浪费,且闲置房屋自然损毁严重也是对社会资源的浪费。

  三、解决宅基地确权登记中问题的对策

  (一)宅基地登记

  此举主要针对一户多宅的问题。在登记时需要测量和统计农户的宅基地面积,如总面积未超过省级以上政府的限制要求,可以酌情受理农户的多宅基地登记申请;对于因搬迁逾期或宅基拆除逾期导致的一户多宅情况可以先进行新宅基地登记和旧宅基地注销,之后再根据相关的土地管理办法进行拆除和督促搬迁处理;由于土地流转或继承导致的一户多宅问题,国土资源管理部门可以先行登记,随后派出专门机构或委托代理其他部门完成后续工作。

  (二)健全审批制度

  在宅基地审批中,严格执行“一户一宅”制度。审批前,对村组的旧宅基地、空闲地进行摸底登记,建立地籍图件,并进行标注;在审批中,对照图件先使用村内这些旧宅基地和空闲地;审批后,通过签订合同、发放集体土地使用证等措施,约束村民占新不腾旧,及时交出旧宅基地。

  (三)??化建设规划

  宅基地本质上属于建设用地,是农村或城镇发展过程中必然产生的土地资源利用形式。因此,宅基地的选择和建设应当严格符合建设规划,符合村、镇文明建设需求。在规划的过程中需严格落实一户一宅制度,督促和监督旧村改造和新村建设。农民在申请宅基地时,受理部门需要求农户先提交书面申请,承诺新宅基地的迁入日期,并将旧宅基地交由集体管理。

  其中,新宅基地的选择和建设应当符合以下规划原则:第一,不得占用基本农田作为宅基地使用;第二,不得存在空置、闲置宅基地,鼓励农民在旧宅基地上进行新宅基地建设(主要是空心村、地广人稀的农村地区);第三,宅基地的选择和建设规划应当与村、乡、镇文明建设规划相适应;第四,宅基地应当符合基本的土地集约利用要求。

  (四)登记中的注意事项

  第一,要防止通过登记将违法用地合法化,尤其不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证;第二,要严把宅基地使用权登记关口,保障登记发证的正确性与准确性,对登记申请资料进行实质性审查,做到权源合法、界址清楚、面积准确;第三,对宅基地使用权进行登记时,要采取与户籍相一致的实名制,并注明其共有使用权人,避免出现钻政策空子,弄虚作假用多人名字进行登记以骗取土地证的情况。

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